이번 부동상 대책 발표에서 갭투자의 규제 강화 내용도 포함되었는데요. 갭투자란 아파트 매매 가격과 전세 가격의 별반 차이가 없는 현재 부동산 시장이 가져온 아파트 투자 방식이라고 할수 있습니다. 문제는 이런 갭투자가 많아 지면서 아파트 값이 상승하는 역효과가 생기고 있다는 것입니다.
이미 아파트 매매를 한 사람들은 부동산 상승 시장이 좋겠지만 실수요자 서민들은 천정부지로 오르는 아파트값에 힘이 빠지게 되죠. 특이 종잣돈이 부족한 청년층들은 더욱 힘들구요. 오늘은 갭투자에 대한 설명과 이번 부동산 대책에서 갭투자에 대해 규제가 강화된 내용을 설명드리겠습니다.
1. 갭투자란?
갭투자란 무엇인지 쉽게 설명해보겠습니다. 1억짜리 아파트가 있고 이 아파트의 전세가가 8천만원이라고 가정해봅니다.
첫번째로 아파트구매자는 아파트에 들어갈 세입자를 먼저 구합니다. 그리고 세입자에게서 8천만원을 받고 남어지 2천만원은 본인의 사비로 충당하여 1억짜리 아파트를 구매합니다. 결국 2천만원의 현금으로 아파트를 구매한것이 됩니다.
두번째는 주택담보대출을 이용한 방법입니다.
아파트 구매자는 이 1억 짜리 아파트를 현금 2천만원과 8천만원의 주택담보대출로 구매를 합니다. 그리고 이 집을 8천만원으로 전세를 줍니다. 그러면 전세금 8천만원의 현금이 매매자에게 들어오게 되고, 주택담보대출 받은 8천만원을 세입자에게 받은 전세금 8천만원으로 상환합니다.
위의 방식들로 매매가 이루어지면 1억만 가지고 있어도 1억짜리 아파트 5채를 구매할수 있게 됩니다.
갭투자를 주로 하는 사람들은 아파트 가격이 상승하면 아파트를 판매하고 또 다른곳에서 아파트를 구매 하는 투자방식으로 엄청난 부를 축척해왔습니다. 10년 전 아파트를 값을 보면 알겠지요.
이런 갭투자자가 많아지면 부동산 가격이 상승할수 밖에 없는것이지요. 본인은 전세집에 살면서 아파트를 구매한 후 이런식으로 타인에게 전세를 주는 방식도 꾸준히 이루어져 왔던 투자 방식입니다.
월급 외에 제테크 수단이 없었던 서민들도 갭투자에 너도나도 뛰어 들었지만 투기과열지구 및 조정대상지역 같은 규제 지역이 생기며 주택담보대출 제한이 걸려버려 이제는 힘들어졌습니다.
또한 실거주자들을 위한 법으로 많이 바뀌었지요.
2. 부동산 투기 및 갭투자 방지를 위한 LTV 제한
아래는 2020년 3월2일부터 시행된 투기과열지구 및 조정대상지역 주택담보 대출 한도 입니다.
<투기과열지구 현황 리뷰 링크>
2.1 조정 대상 지역 가계 주택담보 대출 한도
- 시행일 : 2020년 3월2일부터 시행
- 주택담보대출에 대하여 주택가격별(9억원 기준) 규제비율 차등 적용
주택가격 9억원 이하 : LTV 50% 적용 ( 주택가격의 50%만 대출 가능)
주택가격 9억원 초과 : LTV 30% 적용 ( 주택가격의 30%만 대출 가능)
- LTV +10% 가산 가능한 서민.실수요자 조건
a. 무주택세대주 b. 주택가격 5억원이하 c. 부부합산 연소득 6천만원 이하 (생애최초구입자 7천만원이하)
- 보금자리론에서 제시하는 실수요자 조건이 된다면 보금자리론으로 LTV 70% 까지 가능합니다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 접입 및 1년 이상 실거주 유지의무를 부과하고, 의무 위반시 대출금이 회수 됩니다.
2.2 투기지역, 투기과열지구 가계 주택담보 대출 한도
- 주택담보대출에 대하여 주택가격별(9억원 기준) 규제비율 차등 적용
주택가격 9억원 이하 : LTV 40% 적용 ( 주택가격의 40%만 대출 가능)
주택가격 9억원 초과 : LTV 20% 적용 ( 주택가격의 20%만 대출 가능) - 15억원 초과시 제한
- 투기지역.투기과열지구 15억원 초과하는 초고가 주택 의 경우 주택담보대출 취급 제한 KB시세 및 한국감정원 시세 : 15억원을 초과하는 경우 취급이 불가 / 두가지 가격 모두 조회 가능하지 않는 경우 감정평가 업자의 감정평가액으로 판단
3. 갭투자 방지를 위한 전세자금보증 이용 제한 강화
2020년 6월 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안 내용 중 갭투자 방지를 위한 내용을 알려드리겠습니다.
현행 ) 시가 9억원 초과 주택보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고 전세 대출을 받을후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수
개선) 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가
* 규제 시행 전 전세 대출 차주가 규제 시행 후 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입시 대출 연장 제한(기존 전세 대출 만기까지만 인정)
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